建议密切关注投资标的运作及地产企业资金运转情况

　　在连续三个月发行下滑，并于1月份创下发行地量之后，房地产信托产品的发行终于在2月份出现反弹行情。

　　业内人士表示，房地产信托产品的收益率已高于集合信托产品整体收益率1.4个百分点，但同时也呈现出“高收益+高风险”的态势。受房地产行业资金困难、库存巨大的影响，该类产品的投资风险在加大，建议投资者在买入时，密切关注投资标的运作及地产企业资金运转情况。

　　房地产信托触底反弹

　　作为中信信托的信托业务评审委员，资产管理部总经理朱勇发现，最近有很多房地产的案子出现在公司的评审对象中。

　　在政策春风的吹拂下，2009年房地产类与证券投资类信托产品的发行量已经逐渐走出低谷。

　　普益财富最新数据显示，在2月初获得银监会政策松绑后，当月共有23家信托公司发行了50款集合资金信托产品，较上月增加19款，而房地产类与证券投资类信托产品的回暖是主要原因。

　　其中，房地产类信托产品发行9款，虽然仍未回归到去年高点时15款的发行量，却已由上月3款的发行地量成功触底反弹。而此轮反弹行情，无疑受政策松绑影响最大。

　　2月初，银监会下发了《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知（征求意见稿）》（下称《创新意见稿》），其中规定，符合一定规定的信托公司，向他人提供贷款额占所有信托计划实收余额的比例上限，由现在30％提高到50％。

　　普益财富在一份报告中指出，这一规定，将大幅提高信托公司的信托贷款业务额度，进而放大基础设施类和房地产类信托业务规模。

　　去年火爆后坠入低谷

　　但受制于此前行业发展的惯性，房地产信托虽出现回暖迹象，却未能回归到去年的高点。

　　“去年下半年以来，房地产信托产品受到多方面因素的冲击。”北京国际信托某部门总经理田垣芳告诉《第一财经日报》，一是监管部门的指导意见，二是国内房地产市场的急转直下，三是银根放松对信托融资渠道的分流。

　　去年，受国家宏观调控影响，大中型房企普遍遭遇资金紧张，房地产信托产品曾走出一路火爆行情，7月份发行量达到15款，创下2007年以来的最高纪录，并在此后数月保持高位。

　　但房地产信托的迅猛发展背后所隐藏的风险，也引起监管部门的警觉。去年10月底，银监会下发《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》，对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范，并将集合资金信托计划的贷款额严格限制为不能超过其所有信托计划实收余额的30％。

　　“随着国家货币政策转为宽松，银行信贷资金也开始放宽，由于信托融资成本要稍高于银行，所以一些实力强的房地产商开始直接对口银行。” 田垣芳指出，像万科、绿地都是跟银行打交道，甚至发行了票据。

　　此后三个月，曾经火爆的行情掉头下行，1月份创下月发行3款的新低。而2月份的政策松绑，再一次稳固了房地产信托在集合信托产品中“三驾马车”的地位。

　　政策利好难掩产业风险

　　“房企融资是信托公司自有资金投资的主要渠道。虽然房企有时候还款能力存在一点问题，但其拥有的超值抵押物，可以有效地控制信用风险。对于集合信托产品，由于不能贷款展期，房企融资相对谨慎，但仍然是比较好的投资方向。”朱勇说。

　　用益信托工作室首席研究员李旸也赞同上述观点。他指出，从2003年开始运作房地产信托以来，只有2007年因为证券产品占主流，分流了部分市场份额，其余年份，房地产信托在集合信托中所占的份额，都在30%左右，是集合信托产品的重要投资领域。

　　“从目前的行情来看，该类产品仍然是有投资价值的。”李旸认为，从历史经验分析，房地产信托的收益率普遍高于其他投向，平均至少高出一个百分点。去年全年，房地产产品平均收益率为10.12%，集合信托整体收益率为8.85%。今年2月份的数字则为8.55%，较整体收益率高出1.4个百分点。

　　但产品风险也不容忽视。从房地产行业形势来看，虽然管理层不断出台利好政策以保障楼市平稳发展，但目前多数房地产开发企业资金链仍然趋紧，通过降价变现所持房产以维持经营的公司不在少数。在这种情况下，部分房地产开发企业，即使符合相关资质要求，其运作情况仍不能完全乐观。而在被挤出“十大振兴产业”后，市场对房地产业的信心更是摇摆不定。

　　李旸建议，投资于“高风险+高收益”的房地产信托产品的投资者，要密切关注投资标的运作及地产企业资金运转情况。首先，要了解投资项目本身的运营情况和产品的风险设计，抵押担保是否充分。“看清楚这部分细节，就可以了解自己的本金和收益是否能够如约兑付。”

　　“另一方面，也要关注信托公司的资质，是不是做过很多房地产信托产品、历史收益如何，都代表着信托公司的运作能力。”他说。

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